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O advogado brasileiro Victor Queiroz, mestrando pela Universidade do Minho, analisa as consequências da declaração de insolvência do vendedor nos contratos-promessa de compra e venda de imóvel, com ênfase para a situação do promitente-comprador.

Por Victor Calegare Largura Queiroz, advogado (10/2/2019)

Uma situação de ruptura assombrou Portugal, especialmente em meados de 2008, quando dos tempos de crise: a declaração de insolvência do promitente vendedor de imóvel e as consequências para o promitente comprador que antecipou parte do pagamento.

Neste breve texto, reuniremos algumas informações sobre o tratamento jurídico dado à problemática.

A OPÇÃO PELO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES
 

O procedimento da insolvência em Portugal é regulado pelo Decreto-Lei n.º 53/2004, que em seu art. 102, nº 1, declara que “em qualquer contrato bilateral em que, à data da declaração de insolvência, não haja ainda total cumprimento nem pelo insolvente nem pela outra parte, o cumprimento fica suspenso até que o administrador da insolvência declare optar pela execução ou recusar o cumprimento”.


Ou seja, cabe ao administrador da insolvência decidir, em conformidade com os interesses da sociedade e dos demais credores, se determinado dever contratual pré-insolvência deve ou não ser cumprido.

Esta regra possui como pressupostos o princípio da preservação da empresa e da proteção aos demais credores da sociedade devedora.


Esta proteção à empresa insolvente já foi objeto de muitas críticas diante da possibilidade de o administrador poder “selecionar” quais obrigações deverão ser cumpridas, em que pese a contraparte credora, via de regra, não possua qualquer responsabilidade pela situação de insolvência vivenciada pela devedora.


Na hipótese de o administrador optar pelo não cumprimento dos deveres contratuais, haverá por consequência a alteração da relação jurídica, passando a massa insolvente a ser responsável pelo pagamento de sua dívida, e não mais a empresa devedora, conforme previsto no art. 102, n.º 3.

O CONTRATO-PROMESSA
 

O contrato-promessa é previsto no art. 410 do Código Civil português, e corresponde à convenção realizada pelas partes que se obrigam a - observadas as disposições pactuadas - celebrar o contrato definitivo.


Este instituto jurídico tem relevância na medida em que podem as partes contratantes não ter interesse em firmar o contrato definitivo em determinado momento, pois mais interessa o prévio cumprimento de determinadas condições pactuadas (tais como a regularização da situação jurídica das partes ou do objeto da negociação ou mesmo o pagamento de uma parcela do preço).


A princípio, conforme delineado pelo art. 406 do Código Civil, o contrato-promessa possui apenas efeitos obrigacionais, condicionando apenas as partes contratantes à sua execução.

 

Contudo, prevê o art. 413, n.º 1, que após seu registro, podem as partes constituir eficácia real ao mesmo, desde que realizado sob a forma de escritura pública.


Assim, após o registro, poderá o promitente comprador reivindicar a coisa de terceiros em função da publicidade decorrente deste ato (função erga omnes), bem como exigir a execução compulsória e, em caso de falência do devedor, seu direito à indenização terá preferência em relação ao simples direito de crédito pessoal.


Além destas características, após o registro da promessa, poderá o promitente comprador utilizar-se de outro direito, como prevê o art. 106, n.º 1 do Decreto-Lei n.º 53/2004: no caso de insolvência do promitente-vendedor, o administrador da insolvência não pode recusar o cumprimento de contrato-promessa com eficácia real, se já tiver havido tradição da coisa a favor do promitente-comprador”.


Portanto, desde que tenha havido o registro e também a transferência da posse (e não da propriedade, que depende do cumprimento das condições do contrato definitivo), não terá o promitente vendedor a opção de descumprir suas obrigações perante o promitente comprador.


Temos aqui uma controvérsia jurídica: caso tenham sido cumpridas as condições do citado art. 106 e considerando que o promitente vendedor se encontra em situação de insolvência, seriam aplicadas as regras deste preceito legal ou do art. 102?


Entende parte da doutrina portuguesa que a regra constante do art. 106, n.º 1, deve ser aplicada mesmo nas hipóteses em que o promitente vendedor encontra-se em situação de insolvência, na medida que este regramento tem por intuito salvaguardar o interesse do credor que atende as condições de possuir crédito de natureza real e encontra-se na posse do imóvel objeto do contrato.


Assim, caso não seja cumprida a obrigação pela empresa insolvente, poderá o credor intentar a ação de execução específica para tanto.

Neste sentido, é pertinente a leitura do acórdão n.º 31/10.2TBAMM-B.P1 (Tribunal da Relação do Porto, 26/5/2011, Rel. Filipe Caroço), que bem detalha esta situação: "Em processo de insolvência, o indispensável incumprimento definitivo do contrato-promessa pelo promitente-vendedor para que o direito de retenção possa ser exercido pelo promitente-comprador sobre o crédito emergente do art.º 442.º, n.º 2 do Código Civil resulta de uma imputação reflexa ao insolvente ou de ter sido incluído pelo administrador na lista dos créditos reconhecidos, sem condição, o que equivale a recusa de cumprimento".


Por fim, vale destacar que este posicionamento assume ainda maior peso quando estamos diante de uma relação de consumo, em função da especial proteção jurídica atribuída ao consumidor no direito português. 

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