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Alojamento local: moradias, apartamentos, hostels e quartos.
Aspectos gerais dos investimentos em hospedagem para turistas em Portugal
Legislação portuguesa aplicável à exploração econômica de hostels e quartos sofreu importantes alterações em outubro de 2018
Portugal foi eleito em dezembro de 2018 o “melhor destino do Mundo”, no segundo ano consecutivo, pelo World Travel Awards, um dos mais prestigiados prêmios do turismo mundial. A retomada da economia portuguesa - aliada à prosperidade do setor turístico - tem impulsionado o surgimento de oportunidades de investimento e emprego.
A reunião destes fatores tem fomentado o fluxo de pessoas no país, seja por compromissos profissionais ou motivações pessoais, do turismo mais tradicional aos novos segmentos como o turismo vinícola ou industrial. Como consequência, a busca por locais para estadia temporária tem se intensificado.
Basta uma rápida pesquisa na internet para se conhecer a infinidade de sites e portais com amplas ofertas de quartos, apartamentos e hostels para hospedagem.
É nesse contexto que evolui a legislação portuguesa que abre espaços a uma oportunidade singular de investimento: os denominados estabelecimentos de alojamento local (EAL), cada vez mais comuns enquanto alternativa ao aporte de capital externo, dadas as boas possibilidades de retorno.
Empreendedores estrangeiros têm se beneficiado desta legislação para adquirir ou locar imóveis em Portugal com a finalidade de explorar hostels ou quartos para temporada, normalmente anunciados em sites como Booking.com, AirBnb e Uniplaces.
Passamos a analisar o EAL e seu regime jurídico próprio, estabelecido através do Decreto-Lei n.º 128/2014, modificado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015 e mais recentemente pela Lei n.º 62/2018 (RJEAL).
Conceito
Os EAL são locais que prestam serviços de alojamento temporário para turistas, mediante remuneração, e que cumpram os requisitos legais mínimos.
São quatro as espécies de EAL: moradia, a unidade de edifício autônomo (unifamiliar), o apartamento a unidade constituída por uma fração autônoma de edifício (ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente), O estabelecimento de hospedagem aquele cujas unidades de alojamento são constituídas por quartos integrados numa fração autónoma de edifício ou prédio urbano (ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente), e quartos a exploração feita na residência do locador (correspondente ao seu domicílio fiscal), com o máximo de três unidades.
No caso dos estabelecimentos de hospedagem, pode ser adotada a nomenclatura hostel se a unidade de alojamento predominante for o dormitório. Significa dizer que para um estabelecimento ser considerado hostel, é preciso que tenha mais quartos coletivos que individuais.
A exploração do EAL pode ser desempenhada tanto por pessoa singular (a pessoa física, segundo a nomenclatura brasileira) quanto por pessoa coletiva (a empresa).
Registro
Para a constituição de uma unidade de Alojamento Local é necessário proceder o registro por meio de Comunicação Prévia à Câmara Municipal competente, o que deve ser realizado exclusivamente através do Balcão Único Eletrônico (art. 6.º do DL n.º 92/2010).
Não havendo oposição, é concedido um número de registro do estabelecimento, remetido automaticamente ao Turismo de Portugal, I.P, ente público responsável pelo setor.
O documento emitido pelo Balcão Único Eletrônico contendo o número de registro constitui o título válido de abertura ao público e publicitação do estabelecimento.
Vistoria
O EAL passará por uma vistoria inicial feita pela Câmara Municipal, no prazo de 30 dias após a apresentação da comunicação prévia com prazo. Pode ser solicitada ao Turismo de Portugal I.P., a qualquer momento, a realização de vistorias para verificação do cumprimento da legislação.
Capacidade
De modo a não desvirtuar a natureza do alojamento local, a lei impõe limites à capacidade total de hospedagem: poderão haver nove quartos e trinta hóspedes, exceto no caso dos hostels (sem limitação) e quartos (máximo de 3 quartos).
Há ainda um segundo critério limitador: a capacidade máxima será aferida pelo número de quartos multiplicado por dois, com possibilidade de acolhimento de mais duas pessoas na sala. Havendo condições de habitabilidade adequada, poderá comportar duas camas suplementares para crianças de até 12 anos.
Condições mínimas
Exigem-se adequadas condições de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos, com ligação à rede pública de abastecimento de água e esgoto ou sistema privativo com origem devidamente controlada e fossas sépticas dimensionadas para a capacidade do estabelecimento.
É preciso dispor de água corrente quente e fria, janela ou sacada com comunicação direta para o exterior que assegure condições de ventilação e arejamento, mobiliário e equipamentos adequados, e sistema que permita vedar a entrada de luz exterior.
Ainda, é obrigatório dispor de portas que assegurem a privacidade dos hóspedes, e cumprimento das regras de segurança contra incêndio (Decreto-Lei n.º 220/2008 e Portaria n.º 1532/2008), exceto se a capacidade do alojamento for inferior a dez hóspedes. Neste caso, exige-se extintor e manta de incêndio acessíveis, equipamento de primeiros socorros e indicação do número nacional de emergência (112) em local visível.
Os estabelecimentos são obrigados ainda a ter um livro de informações em português e inglês e em mais dois idiomas estrangeiros, contendo regras sobre o funcionamento do estabelecimento e sobre a utilização interna (recolha de resíduos, funcionamento de eletrodomésticos, etc.).
Responsabilidade civil
O titular de exploração de alojamento local é solidariamente responsável com os hóspedes relativamente aos danos provocados por estes no edifício.
Em todo estabelecimento deve existir um titular de exploração de estabelecimento, a quem cabe o exercício das atividades da prestação de serviços. E a ele cabe celebrar e manter válido um seguro de responsabilidade civil extracontratual que garanta os danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros, com capital mínimo de €75.000 por sinistro.
Fiscalização do EAL
A fiscalização compete à Autoridade de Segurança Alimentar e Econômica (ASAE), em conjunto com a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), o Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF) e a Autoridade para as Condições de Trabalho (ACT).
Hospedagem de Estrangeiro
Todo estrangeiro que se hospedar no EAL deve ser comunicado ao SEF por meio de Boletim de Alojamento, através da plataforma online SIBA – Sistema de Informação de Boletins de Alojamento.
Aspectos Tributários
Para dar início à exploração de EAL, é necessário apresentar o pedido de abertura de atividade (CAE 55201 ou 55204) perante o Portal das Finanças ou entrega de declaração em uma das lojas do cidadão.
O contribuinte também deverá optar pelo regime de tributação simplificado (rendimentos abaixo de 200 mil euros) ou contabilidade organizada.
No regime simplificado, é aplicado um coeficiente de 0,35 (35%) sobre os rendimentos obtidos (moradia ou apartamento), e os demais 65% são entendidos como despesas da atividade. O coeficiente podeá ser de 0,15 (15%) no âmbito da atividade de exploração de EAL, exceto na modalidade moradia ou apartamento.
Na contabilidade organizada, lucros e prejuízos são apurados com maior rigor, sendo possível a dedução das despesas com a atividade conforme se trate de IRS (pessoa singular) ou IRC (pessoa coletiva).
O IRC corresponderá a 21% (continente) para entidades residentes e estabelecimentos estáveis de entidades não residentes, e 17% (continente e Madeira) para entidades residentes, pequena ou média empresa, nos primeiros €15.000 de material coletável.
Ao lucro tributável superior a €1.500.000 não isento de IRC, ainda incidirá a Derrama Estadual, cujas taxas podem variar conforme a região do estabelecimento.
O IVA (Imposto de Valor Acrescentado) terá taxa reduzida e será aplicado em 6% ao alojamento com pequeno-almoço (sobre o preço do alojamento), 6% aos ¾ do preço do alojamento e 13% a ¼ ao alojamento com meia pensão, e 6% à metade do preço da pensão completa e 13% a outra metade nos casos de pensão completa.
Vale lembrar que o IVA é pago através da declaração periódica, e rendimentos inferiores a €10.000 estão isentos (art. 53 do CIVA).
Os municípios ainda podem lançar anualmente a Derrama Municipal até ao limite de 1,5% sobre o lucro tributável (na maioria dos casos há isenção para lucro inferior a €150.000).
Os investidores estarão ainda obrigados ao pagamento do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), imposto anual incidente sobre o valor patrimonial tributário dos prédios situados em Portugal, que varia de 0 a 8% sobre o valor do imóvel e de acordo com seu tamanho.
Em caso de oferta do estabelecimento em sites internacionais como Airibnb e Booking.com, é necessária a apresentação de um formulário específico à Autoridade Tributária e Aduaneira por conta do pagamento de comissões.
Acordo para Evitar a Dupla Tributação e a Evasão Fiscal entre Brasil e Portugal
Os investidores brasileiros que pretendam explorar alojamentos locais em Portugal devem atentar-se ao Acordo entre Brasil e Portugal para Evitar a Dupla Tributação e Evasão Fiscal, cujo texto determina que tributos pagos em um país podem ser deduzidos da base tributável no outro (arts. 6.º e 7.º).
Os dividendos de uma empresa instalada em um Estado Contratante, cujo sócio seja residente de outro Estado, podem ser tributadas no primeiro.
Com isto, o imposto assim estabelecido não excederá 10% do montante bruto se o beneficiário é uma sociedade que detenha, diretamente, pelo menos 25% do capital da sociedade que paga os dividendos, durante período ininterrupto de 2 anos antes do pagamento dos dividendos; ou 15% do montante bruto dos dividendos nos demais casos.
Por fim, em caso de venda do EAL, o proprietário ficará responsável pelo pagamento do imposto de Mais-Valia ou Ganhos de Capital em Portugal, o que será deduzido da base tributável no Brasil (art. 13.º).
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