STJ: nulidade de deliberação de assembleia de condóminos

I. O instituto da propriedade horizontal, nos termos do artigo 1420.º, n.º 1, do CC, integra dois direitos: o direito de propriedade plena exclusivo de cada condómino à fração que lhe pertence e, paralela e forçosamente, o direito complexo de compropriedade de todos os condóminos sobre as partes comuns do prédio.

II. Dada a relação funcional entre as partes comuns do prédio e as frações autónomas, bem como as específicas relações de vizinhança entre os condóminos, os direitos que recaem sobre umas e outras, embora regulados, subsidiária e respetivamente, pelos institutos gerais da compropriedade e da propriedade singular, obedecem à regulamentação própria do regime da propriedade horizontal, em especial quanto à administração, uso, fruição e disposição das partes comuns, bem como relativamente a limitações de uso e fruição das frações autónomas por parte dos respetivos condóminos.

III. Tal regime reveste a natureza própria dos direitos reais, subordinando-se ao princípio da tipicidade legal e sendo dotado de eficácia erga omnes, nos termos do artigo 1306.º, n.º 1, do CC.

IV. Nesse domínio, às obras de inovação realizadas sobre as partes comuns não é aplicável o disposto no artigo 1422.º, n.º 2, 3 e 4, do CC, que se confina às inovações feitas nas frações autónomas, sendo antes aplicável o preceituado no artigo 1425.º do mesmo diploma.

V. O artigo 1425.º acolhe um conceito amplo de inovação, abarcando quer as alterações de substância e forma da parte comum, quer o seu destino ou afetação, tal como decorrem do título de constituição da propriedade horizontal e da lei.

VI. Nos termos do n.º 1 do artigo 1425.º, a realização de obras inovadoras sobre coisas comuns que beneficiem as já existentes ou introduzam novas coisas comuns no edifício ou consistam em demolição de antigas coisas comuns dependem da aprovação da maioria absoluta dos condóminos que seja representativa de 2/3 do valor total do prédio. E, segundo o n.º 2 do mesmo artigo, não é permitida a introdução de inovações em coisas comuns já existentes suscetíveis de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.

VII. Porém, as inovações sobre as partes comuns que introduzam modificação das características do prédio, como tal especificadas no título constitutivo da propriedade horizontal, carecem de ser aprovadas por todos os condóminos nos termos do artigo 1419.º, n.º 1, do CC.

VIII. Outrossim, as deliberações da assembleia de condóminos que não sejam tomadas por todos os condóminos que ratifiquem, autorizem ou aprovem inovações com esse alcance são nulas nos termos conjugados dos artigos 294.º e 1419.º, n.º 1, do citado Código.

(Ac. do STJ de 22 de fevereiro de 2017, Processo 2064/10.0TVLSB.L1.S1, Rel. Tomé Gomes).